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原告（反訴被告）李某與被告（反訴原告）符某、被告龔某、騰沖某民宿管理服務(wù)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案案例分析

受理時(shí)間：20XX年1月5日

案件類型：民商事案件

受理組織類型：騰沖市人民法院

供稿：騰沖市人民法院牛玉蕾

審稿：騰沖市人民法院副院長(zhǎng)許均靂

檢索主題詞：中介服務(wù) 房屋買賣

原告（反訴被告）李某與被告（反訴原告）符某、被告龔某、騰沖某民宿管理服務(wù)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案

【案情簡(jiǎn)介】

2018年10月25日，經(jīng)被告騰沖某民宿管理服務(wù)有限責(zé)任公司居間介紹，原告與被告符某的妻子龔某簽訂《關(guān)于騰沖縣騰越鎮(zhèn)觀音塘社區(qū)*室房地產(chǎn)交易的定金約定》。協(xié)議約定：甲方（龔某）自愿將位于騰沖縣騰越鎮(zhèn)觀音塘社區(qū)*室房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方（李某），房屋建筑面積89.25平方米；房產(chǎn)總價(jià)365000元；乙方于2018年10月25日支付甲方定金10000元；雙方于2018年11月15日前簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。協(xié)議簽訂后，龔某向李某交付了涉案房產(chǎn)的《房屋權(quán)屬情況查詢結(jié)果通知書》及《云南增值稅普通發(fā)票（房款）》，原告按照協(xié)議約定向被告龔某繳納定金10000元，并支付騰沖某公司中介費(fèi)4000元。同年11月14日，李某、符某、龔某按定金協(xié)議的約定簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為365000元；合同第四條約定：合同生效之日支付定金10000元，剩余房款分兩次付清，合同簽訂時(shí)付335000元，后余20000元待房產(chǎn)證下來(lái)后支付；第六條約定：過(guò)戶所產(chǎn)生的費(fèi)用由李某承擔(dān)；第七條規(guī)定：在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)；第九條第5款約定：如雙方任何一方違約，由違約方向?qū)Ψ街Ц?00000元。該條款第（1）項(xiàng)同時(shí)約定：待房產(chǎn)證下來(lái)之后，甲方應(yīng)配合乙方辦理過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，李某于2018年11月19日支付符某購(gòu)房款340000元，符某出具給李某收到購(gòu)房款350000元的《收據(jù)》一份，符某、龔某向李某交付了涉案房屋。2019年7月30日，符某收到了涉案房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2020年11月，符某告知李某已經(jīng)取得涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。之后李某通過(guò)微信方式反復(fù)催促符某、龔某配合其辦理過(guò)戶變更手續(xù)未果。

為此，原告李某起訴至騰沖市人民法院，要求判令被告符某、龔某繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶變更至原告名下并按合同約定賠償原告違約金73000元，同時(shí)支付原告相應(yīng)訴訟費(fèi)用。并要求判令被告騰沖某公司配合原、被告雙方辦理過(guò)戶登記手續(xù)，對(duì)上述付款請(qǐng)求承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，并退還原告中介費(fèi)4000元。

反訴原告符某向騰沖市人民法院提出反訴請(qǐng)求，要求判令反訴被告李某支付反訴原告購(gòu)房尾款20000元及違約金73000元。

【處理過(guò)程】

本案于20XX年1月5日立案，被告于同月25日提起反訴。20XX年2月22日，本院對(duì)本案公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，并于20XX年3月26日結(jié)案。

【處理結(jié)果】

原告李某與被告符某、龔某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，合同對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按合同約定履行各自的義務(wù)。在庭審過(guò)程中，被告符某、龔某均表示愿意繼續(xù)履行與原告李某簽訂的《房屋買賣合同》，并協(xié)助李某辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。在雙方合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定，應(yīng)當(dāng)指雙方任何一方對(duì)買賣的房產(chǎn)發(fā)生根本違約，導(dǎo)致買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)而設(shè)定。本案被告符某、龔某與原告李某簽訂《房屋買賣合同》之后，已經(jīng)及時(shí)將買賣房產(chǎn)交付原告，原告接收房產(chǎn)后也管理使用至今，且在合同簽訂時(shí)原告已明知雙方買賣的房產(chǎn)符某尚未取得產(chǎn)權(quán)證，故而合同中未明確約定辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間，故對(duì)原告適用該條款要求被告符某、龔某對(duì)其承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金73000元的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)支持。對(duì)原告提出要求被告支付律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保全費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因雙方合同中未約定，本院不予支持。《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十三條規(guī)定“中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。……”本案中，李某與符某、龔某雙方已經(jīng)簽署《房屋買賣合同》，買賣標(biāo)的物也交付，騰沖某公司已經(jīng)完成中介合同。原告要求騰沖某公司連帶承擔(dān)符某、龔某違約金及律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保全費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，與相關(guān)法律相悖，不應(yīng)支持。符某要求李某支付其購(gòu)房尾款20000元的反訴請(qǐng)求，因合同約定的購(gòu)房款為365000元，李某已經(jīng)支付350000元，尚未支付的購(gòu)房款為15000元，合同約定李某支付購(gòu)房尾款的期限不明確。同時(shí)，尾款在雙方辦理完畢房產(chǎn)買賣登記手續(xù)后進(jìn)行支付符合房產(chǎn)買賣的一般規(guī)則及慣例，故對(duì)符某提出的該反訴請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，騰沖市人民法院判決：

一、由被告符某、龔某于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告李某將騰沖市騰越鎮(zhèn)觀音塘社區(qū)玉宸小區(qū)*號(hào)房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶變更至原告李某名下；

二、由原告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告符某、龔某購(gòu)房尾款15000元。

【案例點(diǎn)評(píng)】

在本案中，騰沖某民宿管理服務(wù)有限責(zé)任公司作為中介人，其義務(wù)就是為買賣雙方進(jìn)行居間介紹，并保證其向買賣雙方提供的信息的真實(shí)性。原告李某及被告符某、龔某之間，未辦理過(guò)戶登記及未支付尾款，均不是中介公司的原因。故原告要求該公司退還中介服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

隨著私人房屋買賣交易市場(chǎng)的擴(kuò)大，房屋買賣的中介服務(wù)的需求量也越來(lái)越多。中介服務(wù)能為交易雙方提供各方所需的交易信息，同時(shí)，其能更有效地保證所提供信息的真實(shí)性。在交易中，提供更專業(yè)的服務(wù)，并提高交易效率。

同時(shí)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十三條的規(guī)定，“中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。買賣雙方在中介人的介紹下簽訂了合同，代表中介人已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，故有權(quán)得到中介款。

在本案中，通過(guò)判決駁回了原告要求中介公司退還中介費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，保障了中介公司的合法權(quán)益。進(jìn)而維護(hù)了在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中中介人的相應(yīng)權(quán)利。