經(jīng)營者向他人租賃閑置土地投資經(jīng)營特色餐飲，本來是雙贏的好事。雙方卻因租金拖欠、裝修補(bǔ)償?shù)葐栴}鬧上法庭，法院該如何明確責(zé)任劃分？來看騰沖市人民法院這個(gè)案例。

2018年3月，原告尹某等四人將共有房屋及后園、馬廄等出租給被告樂某用于農(nóng)家樂經(jīng)營，約定租期15年，租金分五期支付。被告按約支付了首期租金10萬元，并對租賃的房屋、場地進(jìn)行翻新、新建及景觀改造。但自2023年4月起，被告未支付第二期租金16萬元，經(jīng)多次催收無果后，原告起訴要求解除合同并索賠。訴訟中，樂某辯稱，其在租賃房屋上投資較大，合同一旦解除，將造成不可挽回的損失。對于原告提出賠償違約金10萬元的要求，由于合同當(dāng)期案涉租金僅為每年8萬元，原告的違約金要求明顯過高，請求法院駁回原告的訴訟請求。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)雙方的合同約定，被告未按約支付租金已構(gòu)成違約，符合合同約定的解除條件。但若強(qiáng)制拆除被告新建的房屋、景觀等添加附著部分，不但損害房屋整體價(jià)值，違背“綠色原則”和經(jīng)濟(jì)性，也不利于原告后續(xù)使用或出租。因此，由被告騰退房屋（可移動(dòng)物品除外）后，原告按現(xiàn)狀接收并合理補(bǔ)償，既減少雙方損失，也避免資源浪費(fèi)。為此，法院針對雙方爭議較大的裝修殘值補(bǔ)償問題，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行兩次現(xiàn)場勘驗(yàn)鑒定，認(rèn)定被告裝修總價(jià)值約為87萬元，結(jié)合15年折舊期及剩余租期，酌定由原告補(bǔ)償被告裝修殘值35萬元。

至于違約金問題，雙方雖做了約定，但原告已實(shí)際獲得了第一期租賃房屋的租金，其實(shí)際損失主要為未付租金及利息，結(jié)合“違約金不過分高于實(shí)際損失”的司法原則，經(jīng)過綜合考慮違約時(shí)長及貸款市場利率，法院將違約金酌情調(diào)整為3.2萬元。

最終，法院做出判決，判令解除雙方的租賃合同，由原告補(bǔ)償被告裝修殘值35萬元，由被告支付原告違約金3.2萬元，并按年租金8萬元計(jì)算，支付至實(shí)際返還房屋之日的租金及占用費(fèi)。宣判后，原、被告均不服判決提起上訴，案件經(jīng)保山市中院二審，駁回上訴，維持原判。